Heeft de nieuwe meerwaardebelasting op aandelen ook impact op de verkoop van vastgoed?

Bron: Immoweb 14 augustus 2025

Vanaf 1 januari 2026 komt er in België een nieuwe meerwaardebelasting van 10% op onder meer aandelen, obligaties en crypto. Maar er bestaat ook zoiets als een meerwaardebelasting op het verkopen van woningen. Heeft het ene gevolgen voor het andere? En hoe zit de vork vandaag in de steel als je een woning met meerwaarde verkocht krijgt?

Wat is de meerwaardebelasting op vastgoed?

Dit is een belasting op de winst die je realiseert bij het verkopen van je woning. Dus niét op de volledige verkoopprijs.

Toch is er niet altijd sprake van een meerwaardebelasting op verkocht vastgoed. Voor particulieren die vastgoed kopen en weer verkopen, gelden verschillende regels naargelang:

• De status van het vastgoed;
• Het moment van de verkoop.

Scenario 1: je verkoopt je hoofdverblijfplaats

Je betaalt geen meerwaardebelasting, op voorwaarde dat je er minstens twaalf maanden effectief zelf gewoond hebt. Je moet er bovendien ook minstens de laatste zes maanden voor de eigenlijke verkoopdatum nog gewoond hebben.

Verkoop je toch binnen het jaar, dan kan de fiscus je als speculant of beroepsverkoper beschouwen en alsnog extra belastingen opleggen.

Scenario 2: je verkoopt een tweede (of derde,…) woning

Hier gelden andere belastingregels:

• Je verkoopt binnen de 5 jaar na aankoop: je betaalt 16,5% meerwaardebelasting (aangevuld met gemeentebelasting);
• Je verkoopt na minstens 5 jaar: je bent vrijgesteld van meerwaardebelasting.

Scenario 3: je verkoopt bouwgrond

• Je verkoopt binnen de 5 jaar: je betaalt 33% belasting (plus gemeentebelasting);
• Je verkoopt tussen de 5 en 8 jaar: je betaalt 16,5% belasting;
• Je verkoopt na minstens 8 jaar: je bent geen belasting meer verschuldigd.

Hoe wordt de meerwaarde op een woning berekend?

De meerwaarde bij de verkoop van een woning is niet simpelweg de verkoopprijs verminderd met de aankoopprijs. Eerst moeten er nog een aantal bijkomende kosten in rekening worden gebracht.

De netto aankoopprijs = de oorspronkelijke aankoopprijs verhoogd met:

• Een forfaitaire kostenaftrek van 25% of de werkelijke kosten (als die hoger liggen) ter compensatie van de betaalde registratierechten, notariskosten, ereloon, …;
• De kosten van renovatie- of verfraaiingswerken, uitgevoerd door een geregistreerde aannemer;
• Een forfaitaire kostenaftrek van 5% per volledig jaar sinds de aankoop, ter compensatie van waardevermindering van de woning.

De netto verkoopprijs = de oorspronkelijke verkoopprijs verminderd met

• Eventuele verkoopkosten, zoals makelaars- en advertentiekosten
• Notariskosten

Het verschil tussen deze netto verkoopprijs en netto aankoopprijs is de effectieve belastbare meerwaarde.

Wat verandert er met de nieuwe belasting op aandelen?

Vanaf 1 januari 2026 zal de Belgische fiscus ook meerwaarde op sommige beleggingen belasten, zoals aandelen, fondsen, obligaties, crypto of goud. Deze belasting bedraagt 10%, maar wordt in principe pas doorgerekend vanaf een gegenereerde meerwaarde van minstens 10.000 euro. In de praktijk bestaan er bovendien ook verschillende uitzonderingen of vrijstellingen.

Verandert dit iets voor vastgoedverkopers?

Op korte termijn: nee. Op langere termijn mogelijk wel. Hoezo? De nieuwe meerwaardebelasting op aandelen en de meerwaardebelasting bij vastgoedverkoop zijn twee verschillende constructies. Aan deze laatste verandert er niets: alle percentages en voorwaarden blijven bij het oude.

Wel is het zo dat heel wat traditionele beleggers vinden dat vastgoedbeleggers een oneerlijk fiscaal concurrentievoordeel genieten. De meerwaardebelasting bij verkoop valt namelijk na vijf of uiterlijk acht jaar helemaal weg. Bij aandelen en dergelijke is er helemaal geen sprake van een vrijstelling op termijn. Niet binnen vijf, niet binnen tien, niet binnen twintig jaar. Tenzij de wetgeving ooit wordt aangepast.

Het mogelijke gevolg volgens de niet-vastgoedbeleggers?

• Klassieke beleggers zouden sneller de overstap kunnen maken naar beleggen in vastgoed;
• Dit zou de prijzen op de huizenmarkt op termijn kunnen opdrijven;

Samengevat: de invoering van de nieuwe meerwaardebelasting op aandelen zou in theorie goed nieuws kunnen betekenen voor toekomstige vastgoedverkopers. Of dat er in de praktijk effectief zal doorkomen, valt nog allemaal af te wachten.